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保障房市场化运作“样板”

2019-10-23 23:50:09来源:励志吧0次阅读

文/《瞭望》新闻周刊记者 徐寿松 保障房的两大部分——廉租房和经济适用房建设都要政府掏钱或放弃部分收益,在当下地方财政吃紧、中央财政增幅下滑的状况下,完全由中央或地方一揽子包办不现实。那么,钱从哪里来,房该怎么建? 全国500强企业绿地集团董事长、上海房地产协会轮值会长张玉良认为,可行的方案是,“钱从市场来,保障房项目可以在政府主导下实行市场化运作,鼓励专业性、社会化生产、高效率的企业参与。” “就我们企业来讲,我们曾有过承担类似廉租房和经济适用房建设的成功案例,实践证明,企业参与保障房建设,符合政策导向,既可实现社会效益,又可以实现经济效益,我们企业不仅可以做,也愿意做”,张玉良说。 他给出的解决方案是: 其一,廉租房可采用政府提供土地、由开发企业垫资的模式建设,建成后产权归政府,由政府出租给指定人群。开发企业按一定的年限,以逐年收取租金的方式回收成本及较低的既定利润。租金多少由政府和企业商定,由政府支付或者由租赁户支付部分,不足部分由政府补足。 1998年,上海一些高校学生住宿条件非常紧张,当时受亚洲金融危机影响,财政不可能拨款建校舍,学校力不从心。华东师范大学在全国第一个采用由开发商垫资代建、学校承租的方式,来建造学生公寓1.8万平方米(400多套)。中国500强企业、上海最大房地产开发企业绿地集团承接了这个项目。建造公寓的土地由学校提供,绿地集团负责带资建设。 当时和现在情况比较相似,由于受金融危机影响,建筑成本较低,每平方米投入在一千多元。根据核定的造价及合理利润,校方给绿地集团1 年租金(住宿费)收益期,以收回企业成本和利润。事实上,绿地集团只用了9年就收回了成本,还有4年多的收益期,属投资回报。现在每年收取的租金在1000多万元。 这表明,由政府供地、开发企业带资建设、分期收取租金的模式完全可以用于廉租房建设,这是个“三赢”的举措,利用社会资源、借助市场力量,既可缓解政府负担、改善民生,也能让信誉好的专业公司获取较低但却是无风险的利润。 其二,经济适用房建设由政府主导、企业参与市场化运作。经适房该怎么建?张玉良认为,首先,政府对建设经济适用房的土地必须限价专项出售;其次,政府对经济适用房项目的收费(包括水电煤、通讯等配套费、各项附加费等)必须降下来。在此基础上,通过招投标方式,利用有资质、有能力、有信誉的专业开发企业的力量运作。房屋由政府按成本价加一定的管理费(一般在建造成本的1%~ %)和利润(建造成本的 %),统一回购。政府按照工程进度付款,譬如开工时支付 0%、结构封顶时支付60%,验收交房时支付10%。建设过程中其他资金由开发企业自行筹措。 2006年,绿地集团就以上述模式,承担了上海动迁安置房(类似经济适用房)——位于上海闵行区梅陇镇的“银河新都”小区建设,建筑面积18万平方米。绿地集团从银行融资,带资建设,政府按成本价加 %管理费、 %的利润回购。此外,上海在宝山区顾村、嘉定区江桥的动迁安置房基地的项目,也是采用这一模式建设的。 张玉良认为,房地产中涉及到的旧区改造、保障房建设部分,既可拉动内需,防止经济过速下滑,又能解决民生问题,如政府将其纳入信贷支持的产业范围内,以适度的信贷规模保证开发企业的流动性,那么,企业的资金问题也就迎刃而解。“我们坚信,在政策导向下,企业是可以实现合理利润的。”在这位房地产界低调的实力派掌门人看来,“保障”并不天然排斥“市场”。 关键词: 青海男科医院
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